Como Declarar Aluguel Recebido no IR 2026: Carnê-Leão e Passo a Passo
Aviso legal: Este conteúdo é exclusivamente educacional e informativo. Não constitui recomendação de investimento, consultoria financeira ou oferta de qualquer produto. Elaborado por Adriano Freire, Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD nº 50352. Rentabilidade passada não garante resultados futuros. Consulte um profissional certificado antes de tomar decisões financeiras.
Resposta rápida: aluguel e IR 2026
- Inquilino PF: imposto mensal via carnê-leão, DARF até o último dia útil do mês seguinte
- Inquilino PJ: IR retido na fonte pela empresa, lança na declaração como rendimento PJ
- Isento até: R$ 2.259,20/mês (tabela progressiva 2026)
- Deduções permitidas: IPTU, condomínio e seguro — se pagos pelo proprietário
Quem recebe aluguel de pessoa física precisa recolher o imposto todos os meses — não apenas na época da declaração anual. Esse é o detalhe que mais pega proprietários desavisados, resultando em juros, multa e, muitas vezes, malha fina.
O mecanismo é o carnê-leão: um sistema da Receita Federal que permite calcular e gerar o DARF mensalmente. Entender como ele funciona — e quais despesas podem reduzir a base de cálculo — faz diferença real no valor do imposto pago ao longo do ano.
O que você vai aprender:
1. Você recebe aluguel? O imposto é mensal, não anual
A maior confusão entre proprietários de imóveis alugados é pensar que o imposto sobre o aluguel é pago apenas uma vez por ano, na declaração de ajuste anual. Não é assim. Para quem aluga para pessoa física, a obrigação é mensal — chamada de carnê-leão.
Para quem aluga para pessoa jurídica (empresa, comércio, escritório), a lógica muda: a empresa inquilina retém o IR na fonte e repassa à Receita. O proprietário recebe o valor líquido e, na declaração anual, registra como rendimento tributável de PJ.
O ponto de corte para isenção em 2026 é R$ 2.259,20 por mês — valor correspondente à primeira faixa da tabela progressiva. Abaixo disso, zero imposto. Acima, aplica-se a alíquota progressiva de 7,5% a 27,5% sobre o excedente de cada faixa.
Ponto de atenção
Se você recebe aluguel de pessoa física, o imposto é pago mensalmente pelo carnê-leão — não espere a declaração anual. Quem não recolhe mensalmente pode ter multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) mais juros Selic acumulada, além de risco de cair na malha fina ao cruzar os dados da declaração.
| Situação | Obrigação mensal? | Declaração anual |
|---|---|---|
| Aluguel para PF < R$ 2.259,20/mês | Não (isento) | Rendimentos Isentos |
| Aluguel para PF > R$ 2.259,20/mês | Sim — carnê-leão | Importar XML do carnê-leão |
| Aluguel para PJ (qualquer valor) | Não — IR retido na fonte | Rendimentos Tributáveis PJ |
2. O que é o carnê-leão e como funciona em 2026
O carnê-leão é o mecanismo de recolhimento mensal de IR para quem recebe rendimentos de pessoas físicas ou do exterior sem retenção na fonte — e o aluguel é o caso mais comum. O sistema atual é totalmente online, chamado Carnê-Leão Web, acessado pelo e-CAC da Receita Federal.
O acesso é feito em carne-leao.receita.fazenda.gov.br com login via Gov.br (CPF e senha, conta nível prata ou ouro, ou certificado digital). Não é preciso instalar nenhum programa — tudo roda no navegador.
Como funciona mês a mês
- Acesse o sistema e selecione o mês de competência (mês em que o aluguel foi recebido)
- Informe o nome e CPF do inquilino, o valor bruto do aluguel recebido
- Lance as deduções permitidas (IPTU, condomínio, seguro) — o sistema abate automaticamente
- O sistema calcula a base de cálculo e o imposto conforme a tabela progressiva vigente
- Gere o DARF e pague até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento
Prazo de pagamento — exemplo
Aluguel de março/2026 recebido no dia 5/3 → DARF deve ser pago até 30 de abril de 2026 (último dia útil de abril).
No final do ano
O Carnê-Leão Web gera um arquivo .xml com todos os meses lançados. Esse arquivo é importado diretamente no programa IRPF 2026, evitando relançamentos manuais e erros de digitação.
3. Despesas que podem ser deduzidas do aluguel
Nem todo o valor bruto do aluguel entra na base de cálculo do IR. A legislação permite deduzir algumas despesas do imóvel que sejam pagas pelo proprietário — não pelo inquilino. Isso pode reduzir significativamente o imposto mensal.
| Despesa | Dedutível? | Observação |
|---|---|---|
| IPTU | Sim | Se pago pelo proprietário |
| Condomínio | Sim | Se pago pelo proprietário |
| Seguro do imóvel | Sim | Apenas seguro contra incêndio/obrigatório |
| Comissão imobiliária | Sim | Se paga pelo proprietário |
| Reformas e benfeitorias | Não | Não são dedutíveis como despesa corrente |
| Depreciação do imóvel | Não | Não aplicável para pessoa física |
Perspectiva do assessor
"Na minha experiência, o proprietário que paga IPTU e condomínio tem base de cálculo significativamente menor — e portanto menos imposto a pagar. Mantenha comprovantes de todas essas despesas. A Receita pode solicitar documentação em caso de auditoria, e o lançamento sem comprovante é arriscado."
4. Exemplo prático: aluguel de R$ 3.500 por mês
Para tornar o cálculo concreto, veja o impacto real das deduções em um aluguel de R$ 3.500/mês — um valor bastante comum em imóveis residenciais em cidades de médio e grande porte.
Cenário A — Com deduções (proprietário paga IPTU e condomínio)
Aluguel bruto: R$ 3.500,00
(-) IPTU rateado mensal: R$ 200,00
(-) Condomínio: R$ 400,00
Base de cálculo: R$ 2.900,00
Alíquota (faixa 15%): 15%
IR = (R$ 2.900 × 15%) – R$ 381,44
IR mensal: R$ 53,56
IR anual (× 12): R$ 642,72
Cenário B — Sem deduções (proprietário não deduz IPTU nem condomínio)
Aluguel bruto: R$ 3.500,00
Base de cálculo: R$ 3.500,00
Alíquota (faixa 22,5%): 22,5%
IR = (R$ 3.500 × 22,5%) – R$ 662,77
IR mensal: R$ 124,73
IR anual (× 12): R$ 1.496,76
Economia anual das deduções: R$ 854,04
A diferença entre declarar ou não as deduções nesse exemplo chega a R$ 854 por ano — apenas com IPTU e condomínio. É dinheiro real que fica no bolso do proprietário, sem qualquer artifício, apenas usando o que a lei permite.
5. Na declaração anual: como importar do carnê-leão
Se você usou o Carnê-Leão Web durante o ano, a transmissão dos dados para a declaração anual é simples: o sistema exporta um arquivo .xml com todos os meses registrados, e o programa IRPF 2026 importa esse arquivo automaticamente.
Passo 1 — Exporte o arquivo do Carnê-Leão Web
No Carnê-Leão Web, acesse "Exportar" e salve o arquivo .xml no computador.
Passo 2 — Importe no programa IRPF 2026
No programa, vá em Importar → Dados do Carnê-Leão 2025 e selecione o arquivo exportado.
Passo 3 — Confira a ficha correta
Os valores importados vão para "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF e do Exterior". Verifique se os totais batem com o extrato do carnê-leão.
Para quem aluga para empresa (PJ), o caminho é diferente: o IR já foi retido na fonte pela empresa e o valor aparece no informe de rendimentos enviado por ela. Na declaração, lança em "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ", como qualquer salário ou pro-labore.
Não se esqueça: declare também o imóvel em Bens e Direitos
O imóvel alugado precisa constar em Bens e Direitos → Grupo 01. Use o Código 01 para imóvel urbano residencial. O valor declarado é o custo de aquisição histórico — não o valor de mercado. Mesmo que o imóvel esteja alugado, ele continua sendo um bem seu e deve permanecer na declaração.
Erro comum: não pagar o carnê-leão mensalmente
Muitos proprietários só "lembram" do IR sobre o aluguel na época da declaração. O resultado é um passivo de 12 meses de DARF em atraso, com juros (Selic) e multa de mora (0,33%/dia, máx. 20%).
Erro comum: não declarar aluguel "pequeno" porque acha que é isento
Mesmo que o aluguel mensal fique abaixo do limite de isenção, os rendimentos isentos precisam ser informados na declaração anual. A Receita cruza os dados com as informações da imobiliária e de outros cadastros.
Ponto de atenção: vários imóveis alugados
Se você possui dois ou mais imóveis alugados para pessoas físicas, os valores de aluguel são somados para fins do carnê-leão. Se a soma mensal supera R$ 2.259,20, o imposto incide sobre o total consolidado.
Perguntas frequentes
Preciso pagar imposto todo mês sobre o aluguel recebido?
Sim, se você aluga para pessoa física. O carnê-leão é mensal — o imposto deve ser recolhido via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Só há isenção se o aluguel mensal total ficar abaixo de R$ 2.259,20 (tabela 2026).
Qual o limite de aluguel isento de IR em 2026?
Até R$ 2.259,20 por mês em aluguéis recebidos de pessoa física, não há incidência de IR. Valores acima seguem a tabela progressiva: 7,5%, 15%, 22,5% ou 27,5% conforme o total mensal.
Posso deduzir reforma do apartamento do IR sobre aluguel?
Não. Reformas e benfeitorias feitas pelo proprietário não são dedutíveis como despesa corrente no carnê-leão. As deduções permitidas são: IPTU, condomínio (se pagos pelo proprietário), seguro obrigatório do imóvel e comissão de imobiliária.
Se alugo para empresa, tenho que usar o carnê-leão?
Não. Quando o inquilino é uma pessoa jurídica, ela retém o IR na fonte (1,5% sobre o aluguel bruto acima de R$ 2.259,20) e repassa à Receita. Na declaração anual, você lança o aluguel como 'Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ'.
Como funciona o carnê-leão em 2026?
O Carnê-Leão Web (acessado pelo e-CAC) permite lançar os aluguéis mês a mês, incluindo deduções. O sistema calcula o DARF automaticamente. No final do ano, você exporta o arquivo XML e importa no programa do IRPF 2026.
Esqueci de pagar o carnê-leão de meses anteriores. O que faço?
Pague retroativamente com os juros e multa correspondentes. Acesse o Carnê-Leão Web, lance os meses em atraso e gere os DARFs com os acréscimos. É melhor regularizar antes da declaração do que cair na malha fina.
Imóvel alugado em nome do casal — quem declara o aluguel?
Depende do regime de bens. Em comunhão parcial ou universal, cada cônjuge declara 50% do aluguel. Em separação total de bens, o proprietário registrado declara o total. Em caso de copropriedade formal, split na proporção da parte de cada um.
Adriano Freire
Assessor de Investimentos | ANCORD nº 50352
Adriano Freire é Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD (Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários), com registro nº 50352. Especialista em educação financeira e assessoria personalizada sobre investimentos e mercado financeiro.
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